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资产评估收费标准
房产评估收费标准
土地评估收费标准
    附:资产评估操作规范

资产评估操作规范意见(试行)

第一章  总则

第一条        为适应我国资产评估事业发展的需要,提高资产评估工作水平和效率,保障资产评估有关当事人的正当权益,特制定资产评估操作规范意见(试行)(以下简称“操作规范)

第二条        本操作规范用于指导中华人民共和国境内为确定资产现行公允价格而进行的各项资产评估,包括涉及国有资产产权利益主体变动时按规定进行的资产评估及其审核验证。

第三条        本操作规范为资产评估基本操作的规范意见,评估人员在实际评估过程中,因为具体情况不同而采用规范之外的或不同的处理方式和方法时,须在资产评估报告书中专门予以详细说明。

第四条        本操作规范由中国资产评估协会负责解释,需要变更时由中国资产评估协会负责修改和重新颁布。

第二章  资产评估基本原则和基本方法

第五条        资产评估要遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。

独立性原则是指资产评估要由具有资产评估行业管理机构授予资产评估资格的社会公正

性机构独立进行操作,不受被评资产各方当事人利益的影响,评估机构及操作人员与被评资产各方当事人没有利害关系。

客观性原则指评估人员要从实际出发,认真进行调查研究,在掌握翔实可靠资料的基础上,采用符合实际的标准和方法,得出合理、可信、公正的评估结论。

科学性原则是指在具体评估过程中,根据特定目的,制定科学的评估方案,采用科学的评估程序和方法,用资产评估基本原理指导评估操作。

第六条        资产评估要遵循产权利益主体变动原则,即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提,确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。

第七条        资产评估要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。

资产持续经营原则是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则是指评估作价时,如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种,则应选用最低的一种。

公开市场原则(也叫公允市价原则)是指资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。公开市场是指一个竞争性的市场,交易各方进行交易的唯一目的在于最大

限度地追求经济利益,交易各方掌握必要的市场信息,具有较为充裕的时间,对被评估资产

具有必要的专业知识,交易条件公开并且不具有排它性。在公开市场上形成或成立的价格被

称为公允价格。

第八条        不论资产的历史成本和历史收益状况如何,都可以根据其现行交易、出售价

第八条格,或者未来收益的折现值,或者现行购买、建造成本确定该资产的现行公允价格。

第九条        资产评估方法是确定特定条件下资产现行公允价格的特定技术规程。资产评估

第九条基本方法有现行市价法(市价法)、收益现值法(收益法)、重置成本法(成本法)和清算价格法。

第十条        现行市价法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。

现行市价法的适用条件为:

1存在着三个及三个以上具有可比性的参照物;

2价值影响因素明确,并且可以量化。

第十一条        收益现值法是通过估算被评估资产在未来的预期收益,并采用适宜的折现率折算成现值,然后累加求和,得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。其基本计算公式为:

评估值=未来收益内各期的收益现值之和

即,

式中:

P──评估值;

Ft──未来第t个收益期的预期收益额;当收益期无限时,t为无穷大;当收益期有限时,Fn值中还包括期末资产剩余净额。

i──折现率;

收益期限、预期收益额要由评估人员分析预测评估对象的未来经营收益情况确定。如无明确说明,本操作规范所称益期指收益年期。

折现率是将未来收益折成现值的比率,它反映资产与其未来营运收益现值之间的比例关系,它要由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。具体评估时,可以行业资产收益水平为基础,结合企业、评估对象、社会的资产收益水平及其未来变化情况进行确定。近一段时间内,除有可靠凭据表明确实具有高收益水平或高风险以及确有特殊情况之外,折现率取值不超过15%。折现率选择时还要注意选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一致。

收益现值法的适用条件为:

1资产与经营收益之间存在稳定的比例关系,并可以计算;

2未来收益可以正确预测。

第十二条        重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新,即求出成新率,然后用全部成本与成新率相乘,得到的乘积作为评估值。

重置成本法的基本计算公式为:

1评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值

2评估值=重置价值×成新率

采用重置成本法计算出的评估值不低于该资产清理变现的净收益。对于基本能够正常使用的资产,其成新率不低于15%,评估值不低于重置成本的15%。

第十三条        重置价值是指在现条件下,重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。

重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时,要符合替代性原则。

资产的重置价值构成项目及重置价值数额,一般根据评估目的实现后的资产占用者在评估基准日自行购置、建造或形成该项资产、投入使用并达到正常生产状况或进入生产过程所需发生的全部费用项目及需要承担的费用金额来确定。当协议明确规定其中某些费用由评估目的实现后的资产占用者支付时,该部分价值方可不计入重置价值。资产评估报告需对此予以明确说明。

第十四条        实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。确定实体性陈旧贬值时,应综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,从而确定实体性陈旧贬值额。

功能性陈旧贬值是由于技术相对落后造成的贬值。计算功能性陈旧贬值时,主要根据资产的效用,生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低,相应确定功能性陈旧贬值额。评估功能性陈旧贬值时,要重视技术进步因素,注意替代设备、替代技术、替代产品的影响,同时还要充分考虑行业技术装备水平现状及资产更新换代速度。

经济性陈旧贬值是由于外部经济环璋变化造成的贬值。计算经济性陈旧贬值时,主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产,形成资产的闲置,价值得不到实现等因素,确定其贬值额。当资产使用基本正常时,不计算经济性陈旧贬值。

第十五条        成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。计算成新率时,要通过综合分析评估对象全新状态时的价值影响因素及其影响程度,将评估对象与其全新状态相比较,相应得到各价值影响因素的分值,累加后得出成新率。

在成新率分析计算过程中,应充分注意资产的设计、制造、实际使用、维护、修理、大修理、改造情况、以及设计使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。

第十六条        清算价格法是根据企业清算时资产的变现价格确定评估价的资产评估方法。

清算价格法主要用于企业破产清算的资产评估。当企业根据章程、出资协议的规定进行结业清算时,如果企业亏损,或企业资产被拆零处置,也可采用清算价格法。

第十七条        第十七条要根据评估方法的适用条件、评估目的、评估对象的具体情况选用一种或几种方法分别评估,将得出的结果进行分析比较,得出公允的结果。

第三章  资产评估操作程序

第十八条        资产评估操作程序是指评估机构自接受评估项目委托起至完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。整体企业或单项资产的评估操作程序一般有如下主要内容:

1  明确评估目的、评估对象和范围;

2  签署资产评估业务委托协议;

3  选定评估基准日;

4  拟定评估方案;

5  指导资产占有单位清查、填报资产、搜集准备资料;

6  检查核实资产,验证资料;

7  检测鉴定资产;

8  选择评估方法和计算公式;

9  针对具体对象进行评定估算;

10 分析确定评估结果,撰写评估说明;

11 汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作底稿;

12 评估机构内部审核检验评估结果;

13 提交资产评估报告书,并按规定报送有关材料;

14 根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调整评估报告内容。此步骤仅适用于按规定需报送审核验证及确认的项目;

15   建立项目档案。

第十九条        资产评估目的是资产评估所服务的经济行为具体类型。评估目的会影响评估方法、依据的选择和评估结论的形成。针对某项评估目的得出的评估结论不能套用于其它评估目的。

第二十条        经济行为涉及到的全部资产均应划入资产评估范围。通过对其使用而能获得经济收益的各种物品(资源)和权利,都可能成为评估对象。

第二十一条        资产评估机构在开展每项资产评估业务之前,均须与委托方签署“资产评估业务委托协议”。

“资产评估业务委托协议”是评估机构与委托方对各自权利、责任和义务的约定,是一种经济合同性质的契约。资产评估委托协议须写明委托方和评估机构的名称、住所、工商登记注册号、上级单位、资产评估资格类型及证书编号;评估目的、评估范围、评估对象的类型和数量、评估工作起止时间、评估机构的其它具体工作任务;委托方须做好的基础工作和配合工作;评估收费方式和金额;反映评估业务委托方和评估机构各自和责任、权利、义务以及违约责任的其它具体内容。

资产评估委托协议必须符合国家法律法规和资产评估行业管理规定,并做到内容全面、具体、含义清晰准确。

涉及国有资产占有单位的资产评估项目,应由委托方按规定办妥资产评估立项后再进行评估业务委托。

第二十二条        评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日。在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据也要在该时点有效。

一个评估项目只能有一个评估基准日。在征求委托方意见的基础上,评估机构选定评估基准日。选择的评估基准日,应有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,尽量减少和避免评估基准日后的调整事项,准确划定评估范围,准确高效地清查核验资产,并合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适宜的基准日。

第二十三条        评估方案是评估机构进行该项资产评估的前期规划和安排。其主要内容包括:评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估项目负责人和评估人员组织安排、现场工作计划、评估工作和时间安排、拟采用评估方法等。实际执行过程中可对评估方案进行适宜调整。

第二十四条        资产占有单位要对待评估资产及有关债权、债务进行全面清查盘点,填写各类资产和负债清查评估明细表(见附表),根据评估机构的要求搜集提供有关资料。评估机构要给予必要的指导,提出具体要求。需要搜集提供的资料有如下内容:

1    评估目的、相关经济行为的申请、批件、协议以及资产评估立项申请及批复等;

2    产权归属证明文件;

3    各类资产和负债清查评估明细表;

4    资产及负债清查核实及调整情况说明;

5    有关原始凭证,包括会计报表、盘点表、对帐单、询证函、平面图、鉴定证书、决算资料、重要资产购置发票、重要合同、高精尖重要设备运行记录和大修理、改造记录等;

6    待核销、报废资产情况说明及证明材料;

7    作为作价依据的法规制度文件、技术经济标准、价格标准、价格资料、询价记录等。有些资料需由评估机构从社会上自行搜集。

第二十五条        评估机构必须派出足够数量、富有经验的专职业务人员到现场检查核实资产占有单位进行清查情况、验证所提供的资料。要逐项核查建筑物、机器设备、在建工程;

第二十五条逐笔检查长期投资、无形资产、递延资产和货币资金、应收及预付款项、短期投资等资产负

第二十五条债;抽查核实存货,抽查数量要占总量40%以上,帐面价值量要占总值60%以上,其中残次、变质失效、积压过时及其它待核销报废的,需逐笔核实;逐项验证所提供的资料,判断其可信、有效情况。

对检查核实中发现的遗漏、重复以及帐务处理不当等情况要予以纠正,重新填写“清查调整后帐面值”栏目。检查核实情况还需写出书面报告。

第二十六条        在清查和检验核实过程中,要特别注意内部独立核算单位、分散在别处或异地的分公司、办事处、门市部、经销点、子公司、参股公司等单位,以及租入、租出、共用、有偿和无偿使用等资产。

第二十七条        评估机构须派出具有相应专业知识和评估经验的评估人员到现场对有关资产进行必要的检测鉴定工作。对于待修理、待报废固定资产、高精尖重要设备和特殊建筑物,当现有资料不足以为凭时,需动用技术检测手段。

第二十八条        根据评估目的、评估依据和评估对象具体情况,选择资产评估基本方法或其它适宜的具体评估方法进行评定估算。选择的具体方法要符合资产评估基本原理和资产评估行业管理规定及本规范意见的原则要求。

第二十九条        评估人员分类撰写资产评估说明,分析确定各项资产的评估结果,填写完成各类资产负债清查评估明细表。项目负责人组织汇总评估结果,编写评估报告,汇集资产评估工作底稿。

第三十条        评估机构必须建立严格的内部复核制度,核查工作底稿,分析资产评估报告书。验证资产评估结果,纠错补缺。复核意见应归入工作底稿,资产评估报告书需有复核人签字。

第三十一条        评估机构及评估人员独立、客观、公正地开展评估工作,不受委托方或其它人的主观意愿的影响。但对委托方指出的资产评估工作中和资产评估报告书中存在的疏忽、遗漏、错误之处、评估机构应认真予以改正。对委托方提出的疑问,应予以解答。

第三十二条        涉及国有资产占有单位的资产评估项目,还要由委托方按规定申报资产评估结果确认,并附报资产评估书及有关资料。评估机构也须按规定报送有关资料,并负责进行补充和修改调整。确认后,评估工作方告结束。

第三十三条        评估工作结束后,应及时将有关文件资料分类汇总,登记造册,建立项目档案,并按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。

第四章  流动资产和其它资产的评估

第三十四条        流动资产是指企业在生产经营活动中,在一年或一个经营周期内变现或耗用的资产。在实际评估中可分为以下六种基本类型:

1    货币资金,包括现金、银行存款及其它货币资金;

2    应收及预付款项,包括应收帐款、应收票据、其他应收款、预付货款;

3    短期投资,包括各种能够随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其它投资;

4    存货、包括商品或产成品、在产品、半产品以及各类原材料、燃料、包装物、低值易耗品等;

5    待处理流动资产,包括待批准转销或作其它处理的盘亏、削价、毁损、报废、呆死帐等流动资产;

6    其它流动资产,指除以上资产之外的流动资产。

第三十五条        流动资产的原始会计资料对于准确、高效地清查核实资产,选择评估方法,确定评估结果具有重要意义,须予以认真核验。所选评估基准日应尽可能在会计期末,清查盘点时间应尽量就近于评估基准日,以便有利于准确查明评估基准日的数量和帐面价值。当抽查核实中发现原始资料或清查盘点工作可靠性较差时,要扩大抽查面,直至核查全部流动资产。

第三十六条        流动资产既可随整体企业一并评估,也可单独评估。评估人员在实际工作中要根据评估目的、流动资产的具体类型和特点选择评估方法。

第三十七条        货币资金按核对无误后的帐面价值作为评估值。其中外币资金需按评估基准日的国家外汇牌价折算为人民币值。

第三十八条        各种应收款项应在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。实际操作中要借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全都能收回的,应按全部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部份款项的,在难以确定收不回帐款的数额时,可按财会上计算坏帐准备的方法,估计出这部分可能收不回的款项,再从这部分应收帐款总额中扣除得到评估值;对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿根据表明无法收回的,应按零值计算;各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款的评估值。帐面上的“坏帐准备”科目按零值计算,评估结果中没有此项目。评估报告:对于符合中应具体说明有关情况,并要求企业办妥有关手续。

第三十九条        各种预付货款应根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的,按核实后的帐面值为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,也不能形成相应资产或权益的预付货款,其评估值为零。

第四十条        公开挂牌交易的有价证券按评估基准日的收盘价计算评估值,不能公开交易的按本金加持有期利息计算评估值。其它投资一般采用收益现值法评估,如果投资回报方式或其它情况比较特殊,也可取帐面值或采用其它适宜的方法。

第四十一条        外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品,根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用,得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的,需根据技术鉴定结果和有关凭证,通过分析计算,扣除相应贬值额(保留变现净值)后,确定评估值。

第四十二条        在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。按清查盘点结果分类,将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值,再根据实际状况确定综合成新率,相乘后得出低值易耗品的评估值。在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。对残损、无用、待报废的低值易耗品,需根据技

第四十二条术鉴定结果和有关凭证,通过分析计算,扣除相应贬值额(保留变现净值)后,确定评估值。

第四十三条        产成品一般以其完全成本为基础,根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润,或是要低于成本。对于十分畅销的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评值;对于正常销售的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值;对于勉强能销售出去的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值;对于滞销、积压、降价销售产品,应根据其可收回净收益确定评估值;报废产品应转列到待处理流动资产项目中。

在制品、自制半成品一般按其折算为产成品的约当量,随产成品进行评估。

第四十四条        递延资产和待摊费用的帐面值是某些已发生费用摊余价值,如果这些费用的发生形成了某些新的资产或权利,其中对于评估目的实现后的资产占有者还存在的部分资产和权利就是评估对象,这部分尚存资产和权利的价值就是评估值。

在评估递延资产和待摊费用时,要了解其合法性、合理性、真实性、和准确性,了解费用支出和摊余情况,了解形成新资产和权利及尚存情况。递延资产和待摊费用评估值,要根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和权利的价值确定。按此原则,对于尚存资产或权利的价值难以准确计算的某些预付性质和性质特殊的待摊费用和开办费、租入固定资产改良支出等,可按其帐面余额计算评估值;对没有尚存的资产和权利所对应的递延资产和待摊费用不计算评估值;对于在其它类型资产中已计算过的,也不计算评估值。

第四十五条        每项待处理流动资产均须明显处于报废、无效、价值严重损失的状况,或经过符合规定的鉴定和检验,取得足够的证据。其评估值一般为清理变现后的净收益额或为零。评估人员须在评估报告中单独列示,说明有关情况,并注明资产占有单位需办妥有关手续。有关材料和凭据汇入工作底稿。

第五章  长期投资的评估

第四十六条        长期投资是指企业以获取投资权益和收入为目的,向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。它包括债券投资、股票投资和其他投资三种形式。

资产评估中的长期投资特指企业所拥有的以长期投资形态存在的那部分资产。由于该部分资产是以对其他企业享有的权益而存在的,因此,长期投资评估主要是对长期投资所代表的权益进行评估。

第四十七条        长期投资评估过程中需注意核实长期投资项目的有关详细内容,如投资种类、原始投资额、至评估基准日余额、投资收益计算方法和历史收益额、长期投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例,相关会计核算方法等。要判断其投出和收回金额计算的正确性和合理性,判断被投资企业资产负债表的准确性。

第四十八条        可上市交易的债券和股票一般应采用现行市价法进行评估,按照评估基准日的收盘价确定评估值。同时在评估报告书中说明所用评估方法和结论,说明债券和股票的帐面值,并申明该评估结果应随市场价格变化而予以调整。其中以控股为目的持有的上市公司股票,一般采用收益现值法进行评估,即根据股份公司未来预期收益,用适当折现率折算为现值,再按持股份额分摊计算评估值。

对于非上市交易的债券及国库券,一年内到期的可以根据本金加上持有期利息确定评估值;超过一年到期的,根据本利和的现值确定评估值。但对于有可能不能按期收回本金和利息的债券,评估人员应在调查取证的基础上通过分析预测,合理确定评估值。

非上市交易的股票,采用收益现值法评估,综合分析股票发行主体的经营状况及风险、历史期利润水平和分红情况、行业收益水平等因素,合理预测股票投资的未来收益,并选择适宜的折现率,确定评估值。

第四十九条        对于其他投资,首先需了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重,再根据不同情况进行评估。

对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资,可将按规定应获得的收益折为现值,计作评估值。对到期收回资产的实物投资情况,可按约定或预测出的收益折为现值,再加上到期收回资产的价值,计算评估值。对于不是直接获取资金收入,而是取得某种权利或其它间接经济利益的,可尝试测算相应的经济收益,折现计算评估值;或根据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。明显没有经济利益、也不能形成任何经济权利的,按零值计算。

对于控股的长期投资,应对被投资企业进行整体评估,评估人员到现场实地核查其资产和负债,全面进行评估。评估方法以重置成本法为主,特殊情况下也可单独采用收益现值法或现行市价法。

对于非控股的长期投资,一般应采用收益现值法进行评估,即根据历史上的投资收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险,预测长期投资的未来收益,再用适当折现率折算为现值得出评估值。在未来收益难以确定的情况下,也可采用重置成本法进行评估,即通过对被投资企业进行整体评估,确定净资产数额,再根据投资方应占的份额确定长期投资的评估值。如果该项投资发生时间不长,被投资企业资产帐实基本相符,则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额,再根据投资方应占的份额确定评估值。

第五十条        对被投资企业进行整体评估或根据资产负债表确定评估值,应按照与投资方评估基准日相同的日期进行。控股和非控股的长期投资,都要单独计算评估值,并计到长期投资项目下,不要把被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

第六章  机器设备的评估

第五十一条        机器设备是指利用力学原理组成的、能变换能量或产生有用功的独立或成套装置。按照不同的分类原则,机器设备可分为多种类型。评估人员要根据资产评估的要求和企业管理的需要,灵活进行分类处理。

第五十二条        条凡属企业列为机器设备进行管理和使用的评估对象,应纳入机器设备评估的范围。具有机器设备的重要特性,但未列作机器设备进行管理的评估对象,可以作为机器设备进行评估,但应予以专项说明。

房屋建筑物和在建工程中的附属设备等资产,在不重复、不遗漏、评估方法相同、评估结果一致的原则下,可视需要归入机器设备或房屋建筑物的评估范围。融资租赁的机器设备一般可以作为机器设备进行评估,并予以专项说明。

第五十三条        机器设备评估操作过程中,要特别注意清查核对未进帐的机器设备、已摊销完设备、租入和租出设备、建筑附属设备,注意向操作工人、技术人员、维修管理人员调查了解设备的使用、维护、修理情况,向财务人员了解资金发生和使用情况。对于大型、复杂、高、精、尖设备,还需聘请有关专家进行勘察鉴定。按照有利于评估操作需要和有利于企业调帐建帐需要的总原则,对设备可以进行分组分类,确定相应的评估方法和要求。

多项设备一般应确定每项设备的评估值。对整条生产线和其它整体性设备,可以根据需要视作一项设备进行综合评估或细分成多项设备逐项进行评估。

第五十四条        机器设备评估方法一般为重置成本法。当存在有同类设备的二手设备交易市场或有较多的交易实例时,可采用现行市价法。对于某些能够用于独立经营并获利的机器设备,可采用收益现值法进行评估。

在已掌握相同或近似设备价格变化幅度的条件下,可以通过对设备原值进行价值调整确定其重置价值,计算公式为:

重置价值=调整系数×设备原值

第五十五条        外购机器设备重置价值一般可有如下构成项目:

1  设备自身的购置价格;

2  运输费用;

3  安装调试费用;

4  进口设备关税;

5  大型设备一定期限内的资金成本;

6  其它必要合理的费用(如手续费、验车费、牌照费等)。

评估时应视评估对象具体情况予以选取。

第五十六条        自制机器设备重置价值可以有如下构成项目:

1  制造费用,包括消耗掉的原材料、辅料的购价和运杂费,应分摊的管理费用和财务费用等;

2  安装调试费;

3  大型自制设备合理的资金成本

4  合理利润;

5  其它必要合理的费用。

如果评估目的实现后的设备使用者由于技术或经济上的原因不能自行制造被评估的自制(

标准)设备,则需按外购机器设备进行评估。

第五十七条        各取费项目的具体计价应选取评估基准日能够实现和正在实际执行的价格及计价标准。当有多种价格或计价标准时,应选用评估目的实现后的资产占有者在评估基准日获得该项资产实际需要承担的最低的一种价格。选用各种价格资料或资讯时,要注意价格形成日期距离评估基准日一般在一年以内。向厂家询价时,还要注意剔除厂家报价与实际成交价的差异。

第五十八条        当机器设备数量繁多时,应进行分类,将相同或相近设备分别编组,通过重点解剖麻雀,然后在组内进行点面推算相应确定多台设备评估值。对于精密、大型、高价等重点设备,仍需逐台进行鉴定和评估。

第五十九条        进口设备评估应注意要符合替代性原则,查找国内有无替代设备。在无国内替代设备的前提下,应查询与该设备相同或类似设备在国外的现价,或了解同类设备价格变化情况,确定设备重置购价,再根据其它计费项目和评估基准日汇率,确定按人民币计算的重置价值。

对于利用外汇购买的,按人民币计价和支付的国产设备,应按国产设备进行评估。

第六十条        根据设备实际使用情况,判断该设备是否报废。计提完折旧的设备还能正常使用,仍应正常进行评估计价。对于因实体性磨损和功能性损耗而确实不能使用或国家法令强制报废的设备,应按清理变卖后的净收益额确定评估值,并在评估报告中予以说明。

第六十一条        对于待修理设备,可按修复后的状态评估,再将.预计修理费作为负债扣除,并予以专项说明。

第七章  在建工程资产评估

第六十二条        在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程,包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。

第六十三条        对于施工建设完成后才可能发挥其预定功效的建设中固定资产,一般应划入在建工程资产的评估范围;如果企业目前未将其按照在建工程进行管理,则也可根据企业管理和资产评估的实际需要,采用在建工程的评估方法确定其价值,再汇入其它的资产中,并予以说明。

已列入“在建工程”会计科目的资产,经审核无误后,区别情况划入在建工程评估范围或者汇入固定资产或其它的资产。已经完工的在建工程一般应视具体内容归入建筑物、机器设备等资产中,并加以说明。

第六十四条        在建工程评估过程中要注意了解在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项,注意了解评估基准日后新发生款项的支付人。选定的评估基准日应易于划分工程完工程度、计算工程款项,尽量接近评估现场所工作时间。对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用,如果资产占有方式已与有关方面达成明确的解决意见,评估人员须相应进行评估计算;否则评估人员应将工程实际欠款计入负债,声明评估基准日未完工程不在本次评估工作考虑的范围之内,相应的经济利益应由有关方面另行计算和考虑。以上情况均须在评估报告书中予以明确说明。

第六十五条        在建工程一般采用重置成本法进行评估。应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值,当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值时,还需扣除各项贬值额,否则贬值额为零。这里的全部费用一般包括直接费用(含前期费用)、需计算的间接费用和其它费用、资金成本等。具体费用项目及金额根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的标准和实际存在的现行价格确定。

资金成本为正常建设工期内工程占用资金的筹资成本或资金机会成本。筹资成本为应计利息。计息本金和计息期可按照实际完成工程量在正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算。利息率应选择评估基准日仍在执行的与正常工期同期(不短于一年)的基本建设贷款利率;如果评估目的实现后的资产占用者不能获得基本建设贷款,则应选择所能获得贷款中贷款利率最低的一种来计算利息率。当利率水平基本平稳定时,利息率可以根据实际贷款利率计算。资金机会成本可根据直接费用、间接费用及其它费用三者之和乘以行业平均资金利润率计算得出。

在建工程建设过程中必然发生的设备、物资、资金等方面的消耗,应纳入评估值的计算考虑中。

第六十六条        当在建工程正常施工建设,工程款项正常支付,开工时间距离评估基准日不超过一年时,可将实际支付工程款项中的不合理费用剔除,再按照各类费用的价格变动幅度进行调整,得出在建工程评估值。如果实际支付工程款中已按规定扣减了试运行收入等收入款额,则应加回后,再进行调整。

第六十七条        对于建成后可独立经营获利的在建工程,条件适宜时也可以采用收益现值法评估。可通过估算在建工程完工后资产的预期收益并折算成现值,再扣除在建工程完工还需追加的投资额及其资金成本,得出在建工程的评估值。在建工程的预期收益可以是房地产售价、物业大楼的年租金、工业项目的年盈利等。

折现率要以行业平均资金收益率为基础综合确定。要注意年收益额的计算口径与折现率的计算口径相一致。

第六十八条        利用外汇资金形成的在建工程,对其中的国产材料及其他物资、施工机械,国内设计、勘查、施工及其他国内费用、国产设备等,均按国内人民币资金进行工程建设来确定相应的资产评估值。如果该项资产评估目的属于组建中外合资、合作企业等涉外经济行为,则应将外汇发生额折算为人民币,确定评估值。

第八章  建筑物的评估

第六十九条        建筑物是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大类。

建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。

第七十条        凡属企业列为建筑物进行实际管理和使用的评估对象,应纳入建筑物的评估范围。具有建筑物的重要特性,但未列作建筑物进行管理的评估对象,可以作为建筑物进行评估,并予以专项说明。建筑物中的附属设备、设施等资产,可视需要归入建筑物或机器设备的评估范围。

第七十一条        建筑物可以单独评估,也可联同其占用的土地使用权一起评估,还可随整体企业一并进行评估。评估时要根据具体情况决定适宜的评估范围和方法。

第七十二条        建筑物评估过程中要注意了解建设开工、竣工时间,维修及改扩建情况,建筑物设计、建造质量及现行状况。核查中尤其要注意已摊销完、未建帐和在异地的建筑物。

第七十三条        要单独评估建筑物一般采用重置成本法。重置价值一般包括前期费用、综合造价、其它费用、资金成本等。其中,前期费用、综合造价、其它费用应按现行有关规定选取。要注意与土地使用权评估时的计费项目相衔接,不要重复或遗漏。

资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本。筹资成本为应计利息,计息本金和计息期可按照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算,利息率应选择评估基准日仍在执行的与正常工期同期(不短于一年)的基本建设贷款利率;如果评估目的实现后的资产占用者不能获得基本建设贷款,则应选择所能获得贷款中贷款利率最低的一种来计算利息率。当利率水平基本稳定时,利息率可以根据实际贷款利率计算。资金机会成本可根据前期费用、综合造价及其它费用三者之和乘以行业平均资金利润率计算得出。根据建筑物和行业具体情况,也可采用利息加工合理利润的方法确定资金成本。

第七十四条        当建设时间不超过一年,竣工时间离评估基准日不超过一个季度时,可根据审核无误后的决算价格再加上资金成本和合理利润及其它必要合理的费用,确定重置价值。

在确实掌握了各项成本在建筑物帐面原值中的构成比例以及与现行价格差异幅度的情况下,也可以通过对帐面原值的调整,确定重置价值。

第七十五条        在建筑物实体性陈旧贬值或成新率的分析计算过程中,要注意分析设计使用年限、实际建造质量、现行状况和物理寿命,要根据建筑物类型、用途、实际使用时间、环境和条件,维修状况和大修理情况,现行状态以及使用效果等情况,针对建筑物的结构、基础、墙体、装修等各部分,确定价值影响因素及影响程度。对于基本能够正常使用的建筑物,其成新率高于30%

功能性陈旧贬值须结合重置对象来考虑。经济性陈旧贬值须结合整体资产的经营效益来考虑。

第七十六条        施工建设过程中必然发生的设备、物资、资金等方面的消耗,应纳入评估值的计算考虑中。

能正常使用的建筑物,其评估值应不低于重置成本的30%和该建筑物报废清理的净收益额。

第七十七条        当建筑物数量繁多时,可进行分类,将相同或甚为相近的建筑物分别编组,通过解剖麻雀,然后在组内进行点面推算相应确定评估值。对于复杂、大型、高价等重点建筑物仍需逐项进行鉴定和评估。

第七十八条        对于可独立经营获利的建筑物,条件适宜时也可以采用收益现值法评估。当建筑物与土地使用权一并作为房地产具有独立经营获利能力时,也可将建筑物与土地使用权合并为房地产按照收益现值法进行评估。当把未来预期净收益折算为现值时,所选折现率可能会高于15%

第七十九条        当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时,也可采用现行市价法进行评估,即将被评估的建筑物或房地产和市场近期已销售的相类似的建筑物或房地产相比较找出评估对象与每个参照物之间在建筑物或房地产价值影响诸因素方面的差异,

第七十九条并据此对参照物的交易价格进行比较调整,从而得出多个参考值,再通过综合分析,调整确

第七十九条定被评估建筑物或房地产的评估值。

第八十条        条件允许时,可按现行市价法、收益现值法、重置成本法的顺序选用评估方法。也可以一种方法为主,采用其它方法验证。评估人员可根据实际情况选用前述基本方法之外的具体评估方法和处理方式。

第八十一条        应根据建筑物实际使用情况,判断该建筑物是否报废。计提完折旧的建筑物如果还能正常使用,仍应正常进行评估计价。对于因实体性磨损和功能性损耗而确实不能使用或国家法令强制报废的建筑物,应按清理变卖后的净收益额碇评估值,并在评估报告中予以,要求企业办理有关报批手续。

对于待修理建筑物,可按修复后的状态评估,再将预计修理费作为负值扣除,并予以专项说明。

对于维修、改造、大修理和资金投入情况及对建筑物评估值的影响应加以说明,以利于正确理解评估结果。

第八十二条        评估目的为出租建筑物时,也应评出建筑物的现行公允价格,再折现算出年租金的标准价,并在资产评估报告书中说明评估所依据或设定的租金支付方式及基本租赁条件。

第八十三条        利用外汇资金形成的建筑物,对其中的国产材料及其他物资、施工机械,国内设计、勘查、施工及其他国内费用、国产设备等,均按国内人民币资金进行工程建设来确定相应的资产评估值。如果该资产评估目的属于组建中外合资、合作企业等涉外经济行为,则应将外汇发生额折算为人民币,确定评估值。

第九章  土地使用权评估

第八十四条        土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

根据有关法律规定,我国城市的土地归国家所有,农村或城郊的部分土地归集体所有,使用者无土地所有权。

土地使用权可单独作为无形资产进行评估,也可和地上建筑物一起作为房地产进行评估,还可随整体企业一并评估。

第八十五条        现行市价法、收益现值法、重置成本法都可用于土地使用权的评估。如果土地使用权交易比较发达,首先选用现行市价法,根据市场交易案例进行比较调整,得出评估值;否则,可考虑采用收益现值法,根据土地使用权预期收益的折现值确定评估值;当这两种方法都不宜采用时,再采用重置成本法,根据现在欲取得土地使用权所需发生的全部费用,确定评估值。具体评估时,还可根据评估对象具体情况,选用符合资产评估原理的其它具体方法和方式。

第八十六条        采用现行市价法时,须通过市场调查,选择三个以上正常交易的实例作为参照物,参照物与评估对象应属同一城区或农村地区,地块条件基本一致,交易时间应尽量接近评估基准日。然后针对交易条件、成交时间、区域和个别因素、容积率、使用年期等因素,进行比较调整,最后确定评估值。

第八十七条        采用收益现值法时,须根据土地使用权所能带来的未来预期收益的现值确定评估值,须避免将其它资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。目前,进所选折现率可能会高于15%

第八十八条        采用重置成本法时,须根据评估目的实现后的土地使用权持有者欲取得该土地的使用权所需花费的全部费用确定土地使用权的评估值。通常应计算如下几类费用。

1  农地征地、补偿费用,或城镇土地使用权出让金和动迁费用;

2  土地开发、配套费用;

3  资金成本;

4  其它有关税费。

具体计费项目和数额按评估基准日执行的当地标准确定。若评估时发现原定评估基准日后计费标准发生重大改变,则应调整评估基准日。

第八十九条        各城市颁布的基准地价不能简单、直接地充当现行公允价格,算为评估值。当已颁发的基准地价确实对当地的土地使用权价格发生着决定性影响时,方可以基准地价为基础,结合被评估土地的具体情况和当地土地出让金的实际征收水平,相应确定土地使用权的评估值。应注意详细了解基准地价的组成部分、适用范围及其它有关规定。注意与建筑物评估相衔接,土地的征用、开发和配套等费用不要重复计算或漏算。对于与现行市场价格差距过大的基准地价,则不能用作计算的基础。

第九十条        土地使用权出租评估时,应按出租年期计算出土地使用权价格,再折算出年租金标准价,并在资产评估报告书中说明评估所设定的租金支付方式。

第九十一条        当中方不以土地使用权出资、而由中外合资或合作企业缴纳土地使用费时,须计算各种开发配套费等,作为土地开发费。

第十章  无形资产评估

第九十二条        无形资产是指特定主体控制的不具有独立实体,而对生产经营长期持续发挥作用并带来经济利益的一切经济资源。资产评估中的无形资产可分为不可确指的无形资产和可确指的无形资产。不可确指的无形资产是商誉,可确指的无形资产包含专利权、专有技

第九十二条(决窍)、生产许可证、特许经营权、租赁权、土地使用权、矿藏资源勘探权、开采权、商

第九十二条标、版权、计算机软件、地质矿藏勘探成果资料等。

第九十三条        无形资产一般具有以下特征:

1  无形资产不具有物质实体,却又依托于一定的物质实体;

2  具有某种权利或信誉,这种权利或信誉是其自身发展形成的;

3  无形资产为生产经营持续地带来经济利益,并由一定主体排他性地控制。

第九十四条        无形资产评估须以产权利益主体变动为前提或假设前提,以无形资产获利能力为评估对象,以无形资产所能产生的收益为基础。如果某项无形资产成为其它资产发挥效用或生产经营活动中必不可少的因素,一般它就应该成为评估对象。

无形资产评估过程中特别要注意核查鉴定产权和经济行为的合法性、有效性;核查有关资料的真实性、可靠性和权威性;确定无形资产的种类、具体名称、存在形式以及有关权属的具体内容;从法律、经济、技术及获利能力等方面分析判断各项无形资产是否存在,并分析确定无形资产的存续期;确定无形资产产权利益主体变动的具体方式和设定条件;注意保护秘密。

第九十五条        根据所评估无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体

第九十五条情况,选用现行市价法或收益现值法、重置成本法等评估方法。

采用现行市价法评估无形资产时,特别是要注意被评无形资产必须确实适合运用现行价法,注意掌握公开市场原则,充分重视被评无形资产的特点。当类似无形资产之间具有可

比性时,可根据它们的交易条件、市场交易价格和价值影响因素的差异,调整确定评估值;

当被评无形资产曾向多处使用者转让使用权时,可结合受让者的具体情况调整确定评估值。采用收益现值法时,要注意分析超额获利能力和预期收益,注意收益额的计算口径与被评

无形资产相对应,不要将其它资产带来的收益误算到无形资产的收益中;要充分考虑法律法

规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素对无

形资产收益期、收益额和折现率的影响。

当被评无形资产确具超额获利能力,但不宜采用现行市价法和收益现值时,可采用重置成本法进行评估。要注意根据现行条件下重新形成或取得该无形资产所需的全部费用(含资金成本)确定评估值;要注意扣除实际存在的功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。

第九十六条        专利权评估过程中要注意核查了解如下情况,并在资产评估报告书中明确说明:

1  专利权的法律保护状况。包括专利号、专利证书颁发部门和时间、专利公告文件、专利的类型。专利权人、有效期、续展时间及条件等;

2  专利权的具体内容。包括专利名称、类别、具体内容、适用领域,专利的使用、保持、转让等权属,专利技术的先进性、垄断性、成熟程度等。

3  专利的使用情况。包括使用专利需要具备的经济、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件,专利启用时间,使用范围,专利使用人数量,使用权转让情况等;

4  专利权的成本费用和历史收益情况。包括专利申报或购买、持有、延续等项支出成本;专利使用、授权使用及转让所带来的历史收益;

5  专利权的收益期和预期收益额有关情况。包括专利的保护期、专利权人的经营管理能力、专利产品的技术寿命和经济寿命、单位售价、销售量、市场占有率和利润情况,同功能产品单位售价情况、主要竞争对象的市场占有率、盈利情况,专利权的获利能力和收益水平等。

第九十七条        专利技术(决窍)评估中要注意核查了解如下情况,并在资产评估报告书中明确说明:

1  专有技术的具体内容。包括名称、类别、具体内容、适用产品和领域,真实性、有效性、先进性、垄断性、成熟程度,所经过的鉴定、验证等;

2  专有技术能被保持的原因及预期的保持时间,改进技术、类似或相关技术的有关情况;

3  专有技术的使用情况。包括使用专有技术需具备的经济、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件,启用时间,使用范围,使用权和所有权转让情况;

4  专有技术的成本费用和历史收益情况。包括专有技术的创制或购买、保持、改进等支出成本;专有技术使用、转让所带来的历史收益;

5  专有技术的收益期和预期收益额有关情况;包括专有技术持有人的经营管理能力、技术更新和新产品开发能力,专有技术的获利能力和收益水平,专有技术产品的技术寿命和经济寿命、单位售价、销售量、市场占有率和利润情况,同功能产品单位售价情况、主要竞争对象的市场占有率、盈利情况等。

第九十八条        商标权评估过程中要注意核查了解如下情况,并在资产评估报告书中明确说明:

1  商标权的法律保护状况。包括商标权注册登记部门和时间、审批和有关公告文件、商标权人、有效期及续展条件等;

2  商标权的具体内容。包括名称,文字、图案和声像,适用领域和范围,使用、保持、转让等权属;

3  商标权的使用情况。包括商标启用时间,商标使用人数量,授权使用和使用权转让情况,商标使用范围、场所、对象,已使用次数或数量等;

4  商标权的成本费用和历史收益情况。包括商标权申报或购买、持有等项支出成本;商标使用、授权使用及转让所带来的历史收益;

5  商标的知名度,广告宣传情况,同类产品的名牌商标;

6  商标的预期寿命和收益情况。包括使用该商标产品的预期寿命、单位售价、销售量、市场占有率和利润情况,同种产品单位售价情况,主要竞争对象的市场占有率、盈利情况等。

第九十九条        特许经营权评估过程中要注意核查了解如下情况,并在资产评估报告书中明确说明:

1  特许经营权的法律状况;包括特许经营权的授权人,授权文件,被授权人的资格要求,特许经营有效期、适用范围、续期和改变范围等条件,该经营权的原始持有人,法律法规对该类经营权的有关规定等;

2  特许经营权的具体内容。包括名称、类别、具体内容、适用领域,使用、保持、转让、再次特许授权等权属;

3  特许经营权的使用情况。包括需要具备的法律、经济、市场、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件,启用时间,使用范围,该经营权现有使用人的数量、分布范围、市场划分及市场占有率等;

4  特许经营权的成本费用和历史收益情况。包括申报或购买、持有、延续等项支出成本;使用、转让、再次特许授权所带来的历史收益;

5  特许经营权的收益期和预期收益额有关有情况。包括特许经营权持有人的经营管理能力、预期业务量、经营对象的预期寿命、市场占有率和预期收益,主要竞争对象的市场占有率、盈利情况等。

当某类特许经营权的授予行为不属于经济行为时,需填重考虑是否对它进行评估。

第一百条        在评估商誉(不可确指无形资产)时,特别要注意全面核查了解被评估整体企业的内部结构,资产配置,各项业务及其收入,财务状况,经营管理情况,市场占有率,行业平均收益水平,行业发展趋势,社会平均收益水平,资金利率水平,产品和技术的更新、替代以及竞争者的情况。在此基础上,正确分析预测未来收益年期、折现率、收益额或收益率。

视情况不同,商誉评估可选用超额收益法,将企业收益与按行业平均收益率计算的收益之间的差额(即超额收益)的折现值确定为企业商誉的评估值;也可选用割差法,即将收益现值法测算出的整体企业评估值,减去通过各种适宜的方法分别评出的该整体企业各单项资产的评估值,以其差值作为该整体企业商誉评估值。商誉评估值最低为零。

第十一章  负债的评估

第一百零一条        负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。对企业而言,负债根据还款期的不同,分为长期负债和流动负债两种。在进行整体企业评估或在其它涉及负债项目而需要确定净资产评估值时,要对企业负债或与被评估资产相对应的负债进行评估处理。

第一百零二条        负债评估的重点在于检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额。对于整体企业的负债项目,应单独评估并列示。对于与某项资产相对应的负债,可以根据实际情况不同,予以单独评估并列示,或者在评估该项资产时扣减相应负债额并予以说明,而不再单独列示。

负债评估值要根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定。对于预提大修理费等并非实际承担的负债项目,按零值计算。

第一百零三条        评估人员应注意审查核实在评估基准日收到但尚未处理的所有购货发票,以及虽未收到发票,但已到达企业的商品,以防止漏记应付帐款。

第一百零四条        对于各种存在抵押或担保的债务,评估人员应注意审查核实抵押或担保的资产产权是否归属企业,其价值是否真实,担任担保的企业或机构的条件是否具备,相关契约是否得以履行等。

第十二章  资源性资产评估

第一百零五条        资源性资产是指由自然因素形成的、具有开发价值的一切经济资源。它由特定主体排它性地占有。资源性资产存在于自然界,它一经过开发、加工后,即转化为非资源性资产。

第一百零六条        资源性资产评估时要对其开采权、开发权、使用权和其它各种权利或获利能力为评估对象,以这种权利所能带来的经济利益为计算基础,要充分考虑资源性资产的合理开发、有效利用、有偿使用、充分补偿、有利再生等资源开发利用的总原则对评估原则、方法和评估结果的影响。

第一百零七条        根据被评估资源性资产的具体情况不同,可分别选用收益现值法、重置成本法和现行市价法。

资源性资产评估的收益现值法根据资源性资产的开采权、开发权、使用权或其它权利所能获得的未来收益折算成现值,确定评估值。要注意不能将其它资产带来的收益误算到资源性资产的收益中。重置成本法要根据现在要取得该资源性资产的开采权、开发权、使用权或其它权利所需的全部成本确定评估值;现行市价法要根据同等条件的资源性资产使用权、开采权、开发权或其它权利的现行市场交易价调整确定评估值。评估人员还可根据国家的政策规定、要求及评估对象的具体特点,采取符合资产评估基本原理的其它具体处理方法。

第一百零八条        评估机构及评估人员接受委托进行资源性资产评估时,必须要求委托方提供国家法律文件和有资格部门对经济行业的批准文件,并在资产评估报告书中予以说明。

第十三章  整体企业资产评估

第一百零九条        整体企业资产评估是对独立企业法人单位和其它具有独立经营获利能力的经济实体全部资产和负债所进行的资产评估。

第一百一十条        整体企业的评估范围一般应为该企业的全部资产和负债。如果根据评估目的所涉及资产的范围可以明确无误地将待评企业的主体部分划入评估范围,而将该企业的一些下属子公司、具有独立经营获利能力并独立核算的分公司和其它单位划出评估范围之外,则可视具体情况,仍然先将主体部分进行整体评估,再按划出部分进行相应调整。

如果没有取得赁据,全资子公司应划入评估范围,控股及非控股子公司作为长期投资进行评估。

整体企业的内部往来应经核实后相互抵消。

第一百一十一条        确定整体企业评估范围时,应依据企业申办有关经济情形时的申请报告及有关上级单位和主管理部门的批复文件,有关协议、合同、章程、产权证明等文件,按照国家有关政策规定具体划定。涉及国有资产产权纠纷的,一般应先由企业报请国有资产管理部门进行产权界定。特殊情况下,也可在产权界定的同时进行资产评估,并明确说明产权纠纷情况。

第一百一十二条        整体企业资产评估中特别要注意核查了解各子公司、分公司、办事处、门事部和内部独立经营核算单位的资产、财务状况、经营情况;了解分析企业前三年、后五年的经营及效益情况;了解分析企业的专有技术、专利、商标、商誉等无形资产情况,了解土地使用权处置情况等。核查中还要注意已摊销完、未建帐、待修理、待报废和在异地的资产,以及租入、租出的资产。

第一百一十三条        整体企业评估的重置成本法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和,再扣减负债评估值,得出整体企业资产评估值的一种方法。整体企业评估的重置成本法也被称为成本加和法。其中,各项资产的评估值要根据评估对象的具体情况选用适宜的评估方法求出。

整体企业评估的重置成本法以企业重置各项生产要素为假设前提,因此,当被评估企业明显存在生产能力闲置、资源浪费时,应提醒企业重组资产,进行优化配置,缩小经济情形所涉及的资产范围。如果遇到确实无法分割资产或无法缩小范围,而闲置浪费情况甚为严重的情况时,评估人员要认真慎重地计算经济性贬值,并详细说明评估依据和计算过程。

第一百一十四条        整体企业评估的收益现值法要将企业未来收益折算为现值从而得出整体企业资产评估值。评估人员应认真调查了解企业的生产经营情况,财务状况及历史收益情况、行业状况;分析企业的发展前景,产品、市场、企业和行业的发展变化情况,逐项分析企业各类业务收入、业务量,分析企业未来获利能力。在认真细致地调查研究和获得翔实可靠数据资料的基础上,预测企业未来收益年期和收益额。对于企业提供的可行性研究报告,各种计划安排及其它预测资料,要在核验无误的情况下方可用作参考。要综合分析社会、行业、企业的资金使用效益和资产收益水平,审慎确定折现率。可以现有的统计数字或经济指标为基础,再进行综合分析调整。对于非亏损行业,整体企业的未来收益额可根据未来税后利润来确定,折现率可以行业平均资金利润率为基础,再加上3%5%的风险报酬率。除有确凿证据表明具有高收益水平或高风险外,折现率一般不高于15%

第一百一十五条        我国社会主义市场经济体制正在建设过程中,投资机制、价格体系、企业资产重组、市场环境等方面正在发生较大变化,总体上说,企业未来收益额及其与资产额之间的比例关系尚不能确定。因此,近期内,对整体企业进行评估时,应采用重置成本法(即整体企业的成本加和法)确定总资产、总负债和净资产评估值,同时采用收益现值法分析、验证重置成本法的评估结果,帮助判断是否存在无形资产,并为收益现值法的运用积累数据、摸索经验。遇有特殊情况时,评估人员也可采用其它具体方法和处理方式,并予以详细说明。

第一百一十六条        进行整体企业评估还应在资产评估报告书中专门说明对于无形资产的分析判断的依据、过程和结论,说明收益现值法以及其它方法的试用、验算情况。

第一百一十七条        要根据清查核实情况调整帐面原值、净值,对于未建帐的资产,应重新建帐。应以调整后的帐面值作为计算评估增值的基础。对于抵押或担保事项,应在资产评估报告书中予以说明。

第十四章  资产评估报告书及送审专用材料

第一百一十八条        资产评估报告书是评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的报告书。它对被评估资产在特定条件下的公允市价提出了专家意见,对评估机构履行委托协议的情况进行总结,并据以界定评估机构应承担的法律责任。资产评估报告书也是资产评估行业管理部门对评估机构的职业道德、执业能力和水平进行检查监督的依据。

第一百一十九条        资产评估机构应独立、客观地撰写资产评估报告书,做到逻辑严密,格式规范,概念清晰、准确,内容真实、全面,结论清楚、肯定,叙述简明扼要。撰写资产评估报告书要符合有关规定和要求,要注意维护被评估资产的商业秘密,遵守国家保密规定。

第一百二十条        资产评估报告书包括正文和附件两部分,其内容主要是报告评估结论,阐述评估结果成立的前提条件,说明取得评估结果的主要过程、方法和依据,并附报必要的文件资料。

第一百二十一条        资产评估报告书正文的基本内容包括如下方面:

1   资产评估机构。写明评估机构名称、评估资格的类型及审批部门。

2   委托方及资产占有方。写明单位名称、隶属关系、产权持有单位、上级主管部门,简述资产占有方的概况。

3   评估目的。写明经济情形类型、涉及有关方的名称、产权隶属关系及经济情形进展情况等。

4   评估范围和对象。说明经济情形涉及资产的范围、类型、所处位置、归属的生产经营单位、处置方式等。

5   评估过程。写明评估起止时间、主要步骤。

6   评估原则。概括写明评估中遵循的主要原则。

7   评估依据。概括写明评估依据的主要法律法规和标准。

8   评估基准日。写明碓一的评估基准日期,说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

9   评估结果。报告各类资产和负债以及总资产、净资产的评估价及重置价。

10  评估结果有效期。写明评估结果的有效期。按现行规定,有效期为一年,即评估目的在评估基准日后的一年内实现时,要以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评估基准日的期后事项的调整)。超过一年,需重新进行资产评估。

11  评估基准日后的调整事项。写明评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则。资产数量发生变化,应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为重置成本法时,应按实际发生额进行调整;若资产价格标准发生变化,并对资产评估价产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化,无法改变评估基准日,但资产价格的调整方法简单、易于掌握时,应予以说明,提醒委托方在资产实际作价时,进行相应调整。

12  评估结果有效的其它条件。写明评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价格影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。说明当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结果一般会失效。

13  资产评估报告书的使用范围。写明未经评估机构同意,不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

14  其它需要说明的问题。

15  评估报告提出日期。

16  资产评估机构法人代表、评估项目负责人和评估报告复核人签名,资产评估机构盖章。

第一百二十二条        资产评估报告书附件包括如下方面:

1  附件一:关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明。写明附件供委托方用作了解评估有关情况并报送国有资产管理部门或评估行业管理机构审查。未经评估机构允许,附件的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人,也不得见诸于公开媒体。

2  附件二:各项资产负债的评估结果清单。按明细列出每项资产和负债名称、评估值,固定资产还需列出编号、规格、型号、重置价值。

3  附件三:资产评估资格证书复印件。

4  附件四:能够表明经济情形涉及资产范围、对象和生产经营单位的文件资料。

5  附件五:房屋建筑物、土地使用权及其它重要资产的产权证明文件,包括房屋所有权证和土地使用权证,或规划图、开工证明、征地许可证等表明产权归属的文件。

6  其它必要的文件资料。

第一百二十三条        条资产评估报告书正文和附件装订成册,封面上标明“资产评估报告书”和资产评估机构名称,送交委托方。

第一百二十四条        涉及国有资产占有单位的资产评估项目,须按国有资产管理行政主管部门的规定由委托方报送审核资产评估报告、确认资产评估结果。资产评估机构还要报送《资产评估报告书送审专用材料》。

第一百二十五条        《资产评估报告书送审专用材料》主要包括如下内容:

1  材料一:关于《资产评估报告书送审专用材料》使用范围的声明。写明仅供国有资产管理行政主管部门、评估行业管理机构或其授权的单位审查资产评估报告书使用,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人,也不得见诸于公开媒体。

2  材料二:评估结果汇总表。写明各类资产、负债、总资产、净资产的帐面原、净值,重置价、评估价,以清查调整后帐面值为准计算的评估价比帐面净值的增减额和增减率。

3  材料三:各项资产负债的清查评估明细表。

4  材料四:企业清查资产和资产评估机构抽查、核实情况。

5  材料五:各类资产、负债评估情况详细说明。包括具体评估方法、计算公式、计价标准、重要计价依据、主要资产评估示例、评估中主要问题等。

6  材料六:关于无形资产的情况说明。包括对专有技术、专利、商标、商誉的情况进行分析说明。

7  材料七:企业资产负债表等原始会计资料。

8  材料八:运用收益现值法或其它方法对整体企业进行分析、验证评估的情况。当评估对象不是整体企业时不需此件。

9 其它必要的文件资料。

《资产评估报告书送审专用材料》单独装订成册,封面注明“资产评估报告书送审专用材料”、评估项目名称和资产评估机构名称,由评估机构直接报送国有资产管理行政主管部门或评估行业管理机构,也可由占有被评估资产的委托方转送。

第一百二十六条        评估机构还应根据国有资产管理行政主管部门和资产评估行业管理机构的具体要求报送必要的工作底稿,并根据审核验证意见修改评估报告,调整评估结果,直至审查通过。

第十五章  资产评估工作底稿和项目档案

第一百二十七条        资产评估工作底稿是从评估机构接受评估业务委托开始到完成全部评估工作为止的全过程中,评估人员所取得或编制的反映资产评估项目全貌和评估结论形成过

第一百二十七条程及根据的各种文件资料。

第一百二十八条        资产评估工作底稿应当由能够反映资产评估程序、评估项目组织管理、评估对象状况、评估方法和依据、主要问题的分析处理等方面情况的各种记录、图表、文件、凭证及其它资料所组成。具体包括如下内容:

1  资产评估工作底稿目录;

2  评估过程总结说明;

3  评估方案。包括项目负责人和业务人员组织安排、评估起止时间、评估范围、对象、程序和方法等;

4  评估方案实际执行情况;

5  各类资产清查评估明细表;

6  资产产权归属证明文件;

7  评估目的相关文件;

8  资产及负债清查核实及调整情况说明;

9  有关原始凭证。包括会计报表,盘点表,对帐单,询证函,平面图,鉴定证书,决算资料,重要资产购置发票,重要合同,高、精、尖、重要设备运行记录和大修理、改造记录等;

10 待核销、报废资产情况说明及证明材料;

11 资产鉴定表;

12 作为作价依据的法规制度文件、技术经济标准、价格标准、价格资料、询价记录等;

13 各项资产及负债评估详细工作记录和具体情况说明,发现的问题及分析处理意见;

14 资产评估报告书初稿;

15 对资产评估结论有重要影响的未决定事项、期后事项及其它特殊事项有关材料和情况说明、声明;

16 评估机构内部复核人员及机构负责人对资产评估报告书和前述工作底稿的检查、复核意见及修改调整情况;

17 资产管理行政主管部门或资产评估行业管理机构对资产评估报告书的审核验证意见和修改、调整要求,以及评估机构进行的修改、调整和其它情况。

每份工作底稿上均需注明日期、撰写或收集人签字、项目负责人签字。

第一百二十九条        评估工作全部结束后,工作底稿单独汇编成册,归入该评估项目的档案之中。

第一百三十条        评估机构要根据有关规定建立严格的档案管理制度,包括立档、保管、使用、销毁等全过程和各方面。要根据评估对象及有关资料的保密要求,确定适宜的建档内容、档案查阅范围和保管期限。要注意保护国家和委托方的秘密,维护委托方和本机构的商业利益。要真实、全面、清晰地反映评估工作情况,特别是重大事项,明确责任。要注意充分利用评估报告,总结积累经验,提供数据和处理模式,提高评估水平。要为资产评估管理提供扎实可信的档案资料。

第一百三十一条        资产评估档案按项目立档,其内容主要包括资产评估项目委托协议书;资产评估报告书;资产评估报告书送审专用材料;工作底稿;立项、审核验证、确认文件。

第一百三十二条        档案保管期限要根据国家法律法规、有关行业管理规定和评估项目具体情况来确定。除另有法律法规和制度规定之外,当评估目的为发行股票、股票上市交易以及涉及财产纠纷时,该项目的档案须保存十年以上;其它评估目的档案保存五年以上。当评

第一百三十二条估结果有效期内评估目的未能实行时,档案保存二年以上。以上年限均从评估基准日算起。

 

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